Der französische Staat ist der größte Grundstückseigentümer des Landes. Mit einem Staatsgebiet von etwa 55 Millionen Hektar kontrolliert die öffentliche Hand direkt oder indirekt fast ein Drittel der Gesamtfläche. Die Frage des Besitzes dieses Erbes, seiner Managementmethoden und seiner jüngsten Entwicklungen verdient eine sorgfältige Prüfung, da sich die Grundstückslandschaft in Frankreich im Wandel befindet.
Öffentliche Grundstücke und Eigentumsübertragungen: ein laufender Wandel
Das Grundstücksvermögen des Staates beschränkt sich nicht auf Staatswälder und Kasernen. Es umfasst Eisenbahninfrastrukturen, Militärgelände, Verwaltungsgebäude und Naturschutzgebiete. Historisch gesehen unterlagen diese Güter einer direkten Verwaltung durch die betreffenden Ministerien oder öffentlichen Einrichtungen, ohne Gesamtsicht oder koordinierte Wertsteigerungsstrategie.
Seit 2024 ist ein struktureller Wandel im Gange. Der Staat fördert die Schaffung öffentlicher Grundstücksgesellschaften, gemischte Wirtschaftsgesellschaften oder spezialisierte öffentliche Einrichtungen, um im vollen Eigentum öffentliche oder private Güter zu übernehmen und professioneller zu verwalten. Ein im Senat geprüfter Gesetzesentwurf sieht ausdrücklich vor, dass diese Grundstücksgesellschaften im vollen Eigentum Immobilien aus dem öffentlichen oder privaten Bereich des Staates oder der Kommunen übertragen bekommen können.
Dieser Wandel hat eine direkte Konsequenz: Das größte öffentliche Grundstücksvermögen Frankreichs ändert sich in seiner Besitzform, indem es von einer direkten administrativen Verwaltung zu rechtlichen Konstruktionen übergeht, die denen des privaten Sektors ähneln. Es handelt sich nicht um eine bloße organisatorische Anpassung. Es ist ein Wandel der Doktrin, wie der mächtigste Grundstückseigentümer in Frankreich den Besitz seines Erbes konzipiert.
Öffentlicher Bereich, privater Bereich des Staates: zwei unterschiedliche Grundstücksregime
Um zu verstehen, wie der Staat seine Ländereien besitzt, muss man zwei juristische Kategorien unterscheiden, die nicht denselben Regeln unterliegen.
Der öffentliche Bereich umfasst die Güter, die einem öffentlichen Dienst oder der direkten Nutzung durch die Öffentlichkeit zugewiesen sind: Straßen, Küsten, aktive Verwaltungsgebäude, Eisenbahnlinien. Diese Güter sind unveräußert und unverjährbar. Der Staat kann sie nicht verkaufen, solange sie ihre Zuweisung behalten.
Der private Bereich umfasst alle anderen Güter des Staates: Staatswälder, die von der ONF verwaltet werden, landwirtschaftliche Flächen, stillgelegte Gebäude, ehemalige Militärgelände. Diese Güter können verkauft, vermietet oder übertragen werden. Auf diesem privaten Bereich konzentrieren sich die bedeutendsten Übertragungs- und Wertsteigerungsoperationen.
Die Grenze zwischen den beiden Regimen ist nicht starr. Um beispielsweise ein Eisenbahngelände zu verkaufen, muss die SNCF es zunächst aus dem öffentlichen Bereich “entklassifizieren”. Dieses manchmal langwierige Verwaltungsverfahren ist das Hindernis, das ein eingefrorenes Gut von einem mobilisierbaren Gut für Wohnungsbau oder Stadtentwicklung trennt.
Die besondere Rolle der ONF und der SNCF
Zwei öffentliche Betreiber zeichnen sich durch das Ausmaß ihres Grundstücksvermögens aus. Das Nationalforstamt verwaltet die Staatswälder, die einen signifikanten Teil des Festlandterritoriums ausmachen. Die SNCF, über ihre Tochtergesellschaft SNCF Immobilier, besitzt beträchtliche Flächen im Herzen der Ballungsräume, die aus der Eisenbahngeschichte stammen.
Die SNCF ist zu einem wichtigen Akteur in der Stadtentwicklung geworden. Durch die Wiederverwendung ihrer Brachflächen und stillgelegten Gleisfelder entstehen neue Stadtviertel in Innenstädten, wo verfügbare Grundstücke rar sind. Der Prozess erfolgt durch die Entklassifizierung des Eisenbahngeländes und anschließend durch die Übertragung oder Einbringung in Entwicklungsprojekte.
Privates Grundstückseigentum in Frankreich: Konzentration und typische Profile
Das private Eigentum deckt etwa 70 % des Staatsgebiets ab. Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Betriebe machen den größten Anteil aus, gefolgt von Grundstücksunternehmen und -holdings, dann von religiösen Institutionen und großen historischen Familien.
Im Bereich des Wohnimmobilienmarktes gibt das Insee an, dass im Jahr 2017 58 % der Haushalte mindestens eine Wohnung besaßen, insgesamt 28,4 Millionen Wohnungen, die im eigenen Namen oder über eine SCI gehalten werden. Die Konzentration ist stark: Haushalte mit mehreren Eigentümern, die mindestens zwei Immobilien besitzen, besitzen zwei Drittel des Bestands. Neun von zehn Mehrfachbesitzern sind über 40 Jahre alt, und die Wohnungen gehören häufiger Männern als Frauen.
Die von privaten Eigentümern verwendeten rechtlichen Konstruktionen haben sich diversifiziert:
- Die familiäre Immobiliengesellschaft (SCI) bleibt das gängigste Vehikel, um ein Immobilienvermögen zwischen Generationen zu halten und zu übertragen, und um die Gemeinschaft zu vermeiden.
- Grundstücks-Holdings und Investmentgesellschaften ermöglichen es großen Gruppen, den Besitz von Portfolios landwirtschaftlicher Flächen oder Baugrundstücken in großem Maßstab zu organisieren.
- Der reale solidarische Mietvertrag, ein neueres Instrument, trennt das Eigentum am Boden von dem am Gebäude, was es öffentlichen Einrichtungen ermöglicht, die Grundstücksverwaltung zu behalten und gleichzeitig den Zugang zum Eigentum für einkommensschwache Haushalte zu erleichtern.
Immobilienvermögen des Staates: hin zu einer Wertsteigerungslogik
Der Wandel der Doktrin beschränkt sich nicht auf die Schaffung von Grundstücksgesellschaften. Der Staat versucht, ein als zu zerstreut und untergenutzt angesehenes Immobilienvermögen zu rationalisieren. Regelmäßig werden Verkäufe öffentlicher Güter organisiert, mit einem ausgewiesenen Haushaltsziel, aber auch mit dem Willen, Grundstücke für den Wohnungsbau freizugeben.
Die Kommunen folgen demselben Kurs. Sie besitzen kollektiv einen signifikanten Teil des nationalen Grundstücks, aber die verfügbaren Daten erlauben nicht immer eine präzise Messung des Umfangs ihres Vermögens, da die Situationen von Gemeinde zu Gemeinde variieren.
Die Frage nach dem größten Grundstückseigentümer in Frankreich verlangt eine eindeutige Antwort: es ist der Staat. Die Art und Weise, wie er dieses Vermögen besitzt und verwaltet, befindet sich jedoch im vollen Umbruch. Der Übergang von einer klassischen administrativen Verwaltung zu professionalisierten Grundstücksgesellschaften verändert die Natur des öffentlichen Grundstückseigentums selbst.
Für private Eigentümer skizziert die Konzentration des Vermögens in den Händen älterer und wohlhabender Haushalte, oft über SCIs, eine Grundstückslandschaft, in der die rechtlichen Instrumente ebenso wichtig sind wie die gehaltene Fläche.