Lo Stato francese è il più grande proprietario fondiario del paese. Con un territorio nazionale di circa 55 milioni di ettari, la potenza pubblica controlla direttamente o indirettamente quasi un terzo della superficie totale. La questione della detenzione di questo patrimonio, dei suoi modi di gestione e delle sue evoluzioni recenti merita un esame attento, poiché il paesaggio fondiario francese sta cambiando logica.
Fondi pubblici e trasferimenti di proprietà: un cambiamento in corso
Il patrimonio fondiario dello Stato non si riassume a foreste demaniali e caserme. Include aree ferroviarie, terreni militari, edifici amministrativi, riserve naturali. Storicamente, questi beni rientravano in una gestione diretta da parte dei ministeri o degli enti pubblici coinvolti, senza una visione d’insieme né una strategia di valorizzazione coordinata.
Dal 2024, è in corso una mutazione strutturale. Lo Stato promuove la creazione di fondi pubblici, società di economia mista o enti pubblici specializzati, per riprendere in piena proprietà beni del dominio pubblico o privato e gestirli in modo più professionale. Una proposta di legge esaminata al Senato prevede esplicitamente che questi fondi possano ricevere, in piena proprietà, beni immobiliari appartenenti al dominio pubblico o al dominio privato dello Stato o delle collettività.
Questo cambiamento ha una conseguenza diretta: la più grande proprietà fondiaria pubblica di Francia sta cambiando modalità di detenzione, passando da una gestione amministrativa diretta a strutture giuridiche simili a quelle del settore privato. Non si tratta di un semplice aggiustamento organizzativo. Si tratta di un cambiamento di dottrina nel modo in cui il proprietario fondiario in Francia più potente concepisce la detenzione del proprio patrimonio.
Dominio pubblico, dominio privato dello Stato: due regimi fondiari distinti
Per comprendere come lo Stato detiene le sue terre, è necessario distinguere due categorie giuridiche che non obbediscono alle stesse regole.
Il dominio pubblico comprende i beni destinati a un servizio pubblico o all’uso diretto del pubblico: strade, litorali, edifici amministrativi in attività, ferrovie. Questi beni sono inalienabili e imprescrittibili. Lo Stato non può venderli finché conservano la loro destinazione.
Il dominio privato raggruppa tutti gli altri beni dello Stato: foreste demaniali gestite dall’ONF, terreni agricoli, immobili dismessi, ex aree militari. Questi beni possono essere venduti, affittati o trasferiti. È su questo dominio privato che si concentrano le operazioni di cessione e valorizzazione più importanti.
Il confine tra i due regimi non è fisso. Per vendere un terreno ferroviario, ad esempio, la SNCF deve prima farlo “declassare” dal dominio pubblico. Questa procedura amministrativa, a volte lunga, è il vincolo che separa un bene congelato da un bene mobilizzabile per alloggi o sviluppo urbano.
Il ruolo particolare dell’ONF e della SNCF
Due operatori pubblici si distinguono per l’ampiezza del loro patrimonio fondiario. L’Ufficio nazionale delle foreste gestisce le foreste demaniali, che rappresentano una parte significativa del territorio metropolitano. La SNCF, attraverso la sua filiale SNCF Immobilier, detiene aree considerevoli nel cuore delle agglomerazioni, ereditate dalla storia ferroviaria.
La SNCF è diventata un attore principale nella fabbrica urbana. Riutilizzando le sue aree dismesse e i suoi fasci di binari dismessi, fa nascere nuovi quartieri nei centri città dove il terreno disponibile è raro. Il processo passa attraverso il declassamento dell’area ferroviaria, per poi procedere alla cessione o all’apporto a operazioni di sviluppo.
Proprietà fondiaria privata in Francia: concentrazione e profili tipo
La proprietà privata copre circa il 70 % del territorio nazionale. Le aziende agricole e forestali rappresentano la parte più ampia, seguite da imprese e holding fondiarie, e infine da istituzioni religiose e grandi famiglie storiche.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare residenziale, l’Insee indica che nel 2017, il 58 % delle famiglie possedeva almeno un’abitazione, per un totale di 28,4 milioni di abitazioni detenute in nome proprio o tramite una SCI. La concentrazione è forte: le famiglie multiproprietarie, quelle che detengono almeno due beni, possiedono i due terzi del parco. Nove multiproprietari su dieci hanno più di 40 anni, e le abitazioni appartengono più spesso agli uomini che alle donne.
I montaggi giuridici utilizzati dai proprietari privati si sono diversificati:
- La società civile immobiliare (SCI) familiare rimane il veicolo più comune per detenere e trasmettere un patrimonio immobiliare tra generazioni, evitando l’indivisione.
- Le holding fondiarie e le società di investimento consentono ai grandi gruppi di organizzare la detenzione di portafogli di terreni agricoli o terreni edificabili su larga scala.
- Il contratto di affitto reale solidale, strumento più recente, dissocia la proprietà del suolo da quella del costruito, permettendo a enti pubblici di mantenere il controllo fondiario mentre facilitano l’accesso alla proprietà per le famiglie modeste.
Patrimonio immobiliare dello Stato: verso una logica di valorizzazione
Il cambiamento di dottrina non si limita alla creazione di fondi. Lo Stato cerca di razionalizzare un patrimonio immobiliare considerato troppo disperso e sottoutilizzato. Cessioni di beni pubblici vengono organizzate regolarmente, con un obiettivo di bilancio dichiarato ma anche una volontà di liberare terreno per la costruzione di alloggi.
Le collettività locali seguono la stessa traiettoria. Detengono collettivamente una parte significativa del fondo nazionale, ma i dati disponibili non sempre consentono di misurare con precisione l’estensione del loro patrimonio, poiché le situazioni variano da comune a comune.
La questione del più grande proprietario fondiario in Francia richiede una risposta senza ambiguità: è lo Stato. Tuttavia, il modo in cui detiene e gestisce questo patrimonio è in piena ricomposizione. Il passaggio da una gestione amministrativa classica a fondi professionali trasforma la natura stessa della proprietà pubblica fondiaria.
Per i proprietari privati, la concentrazione del patrimonio tra le mani di famiglie anziane e benestanti, spesso tramite SCI, delinea un paesaggio fondiario in cui gli strumenti giuridici contano tanto quanto la superficie detenuta.