El Estado francés es el mayor propietario de tierras del país. Con un territorio nacional de aproximadamente 55 millones de hectáreas, el poder público controla directa o indirectamente cerca de un tercio de la superficie total. La cuestión de la tenencia de este patrimonio, de sus modos de gestión y de sus evoluciones recientes merece un examen atento, ya que el paisaje de la propiedad en Francia está cambiando de lógica.
Propiedades públicas y transferencias de propiedad: un cambio en curso
El patrimonio de tierras del Estado no se limita a bosques públicos y cuarteles. Incluye terrenos ferroviarios, terrenos militares, edificios administrativos, reservas naturales. Históricamente, estos bienes pertenecían a una gestión directa por los ministerios o los organismos públicos correspondientes, sin una visión global ni una estrategia de valorización coordinada.
Desde 2024, se ha iniciado una mutación estructural. El Estado impulsa la creación de propiedades públicas, sociedades de economía mixta u organismos públicos especializados, para retomar en plena propiedad bienes del dominio público o privado y gestionarlos de manera más profesional. Una propuesta de ley examinada en el Senado prevé explícitamente que estas propiedades puedan recibir, en plena propiedad, bienes inmuebles del dominio público o del dominio privado del Estado o de las colectividades.
Este cambio tiene una consecuencia directa: la mayor propiedad de tierras públicas de Francia está cambiando su modo de tenencia, pasando de una gestión administrativa directa a estructuras jurídicas similares a las del sector privado. No es un simple ajuste organizacional. Se trata de un cambio de doctrina en la manera en que el propietario de tierras en Francia más poderoso concibe la tenencia de su patrimonio.
Dominio público, dominio privado del Estado: dos regímenes de propiedad distintos
Para entender cómo el Estado posee sus tierras, es necesario distinguir dos categorías jurídicas que no obedecen a las mismas reglas.
El dominio público agrupa los bienes destinados a un servicio público o al uso directo del público: carreteras, costas, edificios administrativos en actividad, vías férreas. Estos bienes son inalienables e imprescriptibles. El Estado no puede venderlos mientras conserven su afectación.
El dominio privado agrupa todos los demás bienes del Estado: bosques públicos gestionados por la ONF, terrenos agrícolas, inmuebles desactivados, antiguas propiedades militares. Estos bienes pueden ser vendidos, alquilados o transferidos. Es sobre este dominio privado donde se llevan a cabo las operaciones de cesión y valorización más importantes.
La frontera entre los dos regímenes no es fija. Para vender un terreno ferroviario, por ejemplo, la SNCF debe primero “desclasificarlo” del dominio público. Este procedimiento administrativo, a veces largo, es el cerrojo que separa un bien congelado de un bien movilizable para vivienda o desarrollo urbano.
El papel particular de la ONF y de la SNCF
Dos operadores públicos se destacan por la magnitud de su patrimonio de tierras. La Oficina Nacional de Bosques gestiona los bosques públicos, que representan una parte significativa del territorio metropolitano. La SNCF, a través de su filial SNCF Inmobiliaria, posee propiedades considerables en el corazón de las aglomeraciones, heredadas de la historia ferroviaria.
La SNCF se ha convertido en un actor clave en la creación urbana. Al reutilizar sus terrenos baldíos y sus tramos de vías desactivadas, da vida a nuevos barrios en centros urbanos donde el terreno disponible es escaso. El proceso pasa por la desclasificación de la propiedad ferroviaria, y luego por la cesión o el aporte a operaciones de desarrollo.
Propiedad privada de tierras en Francia: concentración y perfiles típicos
La propiedad privada cubre aproximadamente el 70 % del territorio nacional. Las explotaciones agrícolas y forestales representan la mayor parte, seguidas por empresas y holdings de tierras, y luego por instituciones religiosas y grandes familias históricas.
En el ámbito inmobiliario residencial, el Insee indica que en 2017, el 58 % de los hogares poseían al menos una vivienda, para un total de 28,4 millones de viviendas en propiedad o a través de una SCI. La concentración es fuerte: los hogares multipropietarios, aquellos que poseen al menos dos bienes, poseen dos tercios del parque. Nueve de cada diez multipropietarios tienen más de 40 años, y las viviendas pertenecen más a hombres que a mujeres.
Las estructuras jurídicas utilizadas por los propietarios privados se han diversificado:
- La sociedad civil inmobiliaria (SCI) familiar sigue siendo el vehículo más común para poseer y transmitir un patrimonio inmobiliario entre generaciones, evitando la indivisión.
- Los holdings de tierras y las sociedades de inversión permiten a los grandes grupos organizar la tenencia de carteras de tierras agrícolas o terrenos edificables a gran escala.
- El alquiler real solidario, herramienta más reciente, disocia la propiedad del suelo de la del edificio, lo que permite a organismos públicos mantener el control de la tierra mientras facilita el acceso a la propiedad para los hogares modestos.
Patrimonio inmobiliario del Estado: hacia una lógica de valorización
El cambio de doctrina no se limita a la creación de propiedades. El Estado busca racionalizar un patrimonio inmobiliario considerado demasiado disperso y subutilizado. Se organizan regularmente cesiones de bienes públicos, con un objetivo presupuestario declarado pero también con la voluntad de liberar terreno para la construcción de viviendas.
Las colectividades locales siguen la misma trayectoria. Poseen colectivamente una parte significativa del terreno nacional, pero los datos disponibles no siempre permiten medir con precisión la extensión de su patrimonio, ya que las situaciones varían de una comuna a otra.
La cuestión del mayor propietario de tierras en Francia requiere una respuesta sin ambigüedades: es el Estado. Sin embargo, la forma en que posee y gestiona este patrimonio está en plena reconfiguración. El paso de una gestión administrativa clásica a propiedades profesionalizadas transforma la naturaleza misma de la propiedad pública de tierras.
Para los propietarios privados, la concentración del patrimonio en manos de hogares mayores y adinerados, a menudo a través de SCI, dibuja un paisaje de tierras donde las herramientas jurídicas cuentan tanto como la superficie poseída.