O Estado francês é o maior proprietário de terras do país. Com um território nacional de cerca de 55 milhões de hectares, o poder público controla direta ou indiretamente quase um terço da superfície total. A questão da posse desse patrimônio, seus modos de gestão e suas evoluções recentes merece uma análise cuidadosa, pois a paisagem fundiária francesa está mudando de lógica.
Propriedades públicas e transferências de propriedade: uma mudança em andamento
O patrimônio fundiário do Estado não se resume a florestas públicas e quartéis. Inclui terrenos ferroviários, terrenos militares, edifícios administrativos, reservas naturais. Historicamente, esses bens eram geridos de forma direta pelos ministérios ou pelos estabelecimentos públicos envolvidos, sem uma visão global ou uma estratégia de valorização coordenada.
Desde 2024, uma mutação estrutural está em andamento. O Estado está promovendo a criação de propriedades públicas, sociedades de economia mista ou estabelecimentos públicos especializados, para retomar em plena propriedade bens do domínio público ou privado e gerenciá-los de maneira mais profissional. Uma proposta de lei examinada no Senado prevê explicitamente que essas propriedades possam receber, em plena propriedade, bens imóveis pertencentes ao domínio público ou ao domínio privado do Estado ou das coletividades.
Essa mudança tem uma consequência direta: a maior propriedade fundiária pública da França está mudando seu modo de posse, passando de uma gestão administrativa direta para estruturas jurídicas semelhantes às do setor privado. Não se trata de um simples ajuste organizacional. É uma mudança de doutrina na maneira como o proprietário de terras na França mais poderoso concebe a posse de seu patrimônio.
Domínio público, domínio privado do Estado: dois regimes fundiários distintos
Para entender como o Estado detém suas terras, é necessário distinguir duas categorias jurídicas que não obedecem às mesmas regras.
O domínio público reúne os bens destinados a um serviço público ou ao uso direto do público: estradas, costas, edifícios administrativos em atividade, ferrovias. Esses bens são inalienáveis e imprescritíveis. O Estado não pode vendê-los enquanto mantiver sua destinação.
O domínio privado agrupa todos os outros bens do Estado: florestas públicas geridas pelo ONF, terrenos agrícolas, imóveis desativados, antigas áreas militares. Esses bens podem ser vendidos, alugados ou transferidos. É sobre esse domínio privado que se concentram as operações de cessão e valorização mais importantes.
A fronteira entre os dois regimes não é fixa. Para vender um terreno ferroviário, por exemplo, a SNCF deve primeiro “desclassificá-lo” do domínio público. Esse procedimento administrativo, às vezes longo, é o bloqueio que separa um bem congelado de um bem mobilizável para habitação ou desenvolvimento urbano.
O papel particular do ONF e da SNCF
Dois operadores públicos se destacam pela magnitude de seu patrimônio fundiário. O Escritório Nacional das Florestas gerencia as florestas públicas, que representam uma parte significativa do território metropolitano. A SNCF, por meio de sua subsidiária SNCF Imobiliário, detém áreas consideráveis no coração das aglomerações, herdadas da história ferroviária.
A SNCF se tornou um ator importante na construção urbana. Ao reutilizar suas áreas e faixas de trilhos desativados, ela cria novos bairros em centros urbanos onde o espaço disponível é escasso. O processo passa pela desclassificação da área ferroviária, seguida pela cessão ou aporte a operações de desenvolvimento.
Propriedade fundiária privada na França: concentração e perfis típicos
A propriedade privada cobre cerca de 70% do território nacional. As explorações agrícolas e florestais representam a maior parte, seguidas por empresas e holdings fundiárias, e depois por instituições religiosas e grandes famílias históricas.
No setor imobiliário residencial, o Insee indica que em 2017, 58% das famílias possuíam pelo menos uma habitação, totalizando 28,4 milhões de imóveis detidos em nome próprio ou através de uma SCI. A concentração é alta: as famílias multiproprietárias, aquelas que possuem pelo menos dois bens, detêm dois terços do parque. Nove multiproprietários em cada dez têm mais de 40 anos, e os imóveis pertencem mais frequentemente a homens do que a mulheres.
As estruturas jurídicas utilizadas pelos proprietários privados se diversificaram:
- A sociedade civil imobiliária (SCI) familiar continua sendo o veículo mais comum para deter e transmitir um patrimônio imobiliário entre gerações, evitando a indivisão.
- As holdings fundiárias e as sociedades de investimento permitem que grandes grupos organizem a posse de portfólios de terras agrícolas ou terrenos para construção em grande escala.
- O aluguel real solidário, ferramenta mais recente, dissocia a propriedade do solo da do imóvel, permitindo que organismos públicos mantenham o controle fundiário enquanto facilitam o acesso à propriedade para famílias de baixa renda.
Patrimônio imobiliário do Estado: em direção a uma lógica de valorização
A mudança de doutrina não se limita à criação de propriedades. O Estado busca racionalizar um patrimônio imobiliário considerado muito disperso e subutilizado. Cessões de bens públicos são organizadas regularmente, com um objetivo orçamentário declarado, mas também uma vontade de liberar terras para a construção de habitações.
As coletividades locais seguem a mesma trajetória. Elas detêm coletivamente uma parte significativa do patrimônio fundiário nacional, mas os dados disponíveis nem sempre permitem medir com precisão a extensão de seu patrimônio, uma vez que as situações variam de uma comuna para outra.
A questão de quem é o maior proprietário de terras na França exige uma resposta sem ambiguidades: é o Estado. A maneira como ele detém e gerencia esse patrimônio, no entanto, está em plena reconfiguração. A transição de uma gestão administrativa clássica para propriedades profissionalizadas transforma a própria natureza da propriedade pública fundiária.
Para os proprietários privados, a concentração do patrimônio nas mãos de famílias idosas e abastadas, muitas vezes através de SCIs, desenha uma paisagem fundiária onde as ferramentas jurídicas são tão importantes quanto a superfície detida.