De Franse staat is de grootste grondeigenaar van het land. Met een nationaal grondgebied van ongeveer 55 miljoen hectare controleert de publieke macht rechtstreeks of onrechtstreeks bijna een derde van de totale oppervlakte. De kwestie van het bezit van dit patrimonium, de manieren van beheer en de recente evoluties verdienen een zorgvuldige beoordeling, aangezien het Franse grondlandschap aan het veranderen is.
Publieke gronden en eigendomsoverdrachten: een verschuiving in gang
Het grondpatrimonium van de staat beperkt zich niet tot staatsbossen en kazernes. Het omvat spoorweginfrastructuur, militaire terreinen, administratieve gebouwen en natuurreservaten. Historisch gezien vielen deze goederen onder een directe beheer door de betrokken ministeries of openbare instellingen, zonder algehele visie of gecoördineerde valorisatiestrategie.
Sinds 2024 is er een structurele verandering aan de gang. De staat bevordert de oprichting van publieke gronden, gemengde economiebedrijven of gespecialiseerde openbare instellingen, om onroerend goed van het publieke of private domein volledig in eigendom te nemen en professioneler te beheren. Een wetsvoorstel dat in de Senaat wordt besproken, voorziet expliciet dat deze gronden in volle eigendom onroerend goed kunnen overdragen dat tot het publieke of private domein van de staat of de gemeenschappen behoort.
Deze verschuiving heeft een directe consequentie: het grootste publieke grondeigendom van Frankrijk verandert van eigendomsmodus, van directe administratieve beheer naar juridische constructies die dicht bij die van de private sector liggen. Het is geen eenvoudige organisatorische aanpassing. Het is een verandering van doctrine in de manier waarop de machtigste grondeigenaar in Frankrijk het bezit van zijn patrimonium beschouwt.
Publiek domein, privé domein van de staat: twee verschillende eigendomsregimes
Om te begrijpen hoe de staat zijn gronden bezit, moet men twee juridische categorieën onderscheiden die niet aan dezelfde regels onderhevig zijn.
Het publieke domein omvat goederen die zijn bestemd voor een openbare dienst of voor direct gebruik door het publiek: wegen, kusten, actieve administratieve gebouwen, spoorwegen. Deze goederen zijn onvervreemdbaar en onverkrijgbaar. De staat kan ze niet verkopen zolang ze hun bestemming behouden.
Het privé domein omvat alle andere goederen van de staat: staatsbossen beheerd door het ONF, landbouwgronden, niet-gebruikte gebouwen, voormalige militaire terreinen. Deze goederen kunnen worden verkocht, verhuurd of overgedragen. Het is op dit privé domein dat de belangrijkste overdracht- en valorisatieoperaties plaatsvinden.
De grens tussen de twee regimes is niet vaststaand. Om een spoorwegrand te verkopen, moet de SNCF deze bijvoorbeeld eerst “afschrijven” van het publieke domein. Deze administratieve procedure, die soms lang kan duren, is het slot dat een bevroren goed scheidt van een goed dat mobiliseerbaar is voor woningbouw of stedelijke ontwikkeling.
De bijzondere rol van het ONF en de SNCF
Twee publieke operators onderscheiden zich door de omvang van hun grondpatrimonium. Het Nationaal Bosbureau beheert de staatsbossen, die een significante bijdrage leveren aan het metropolitane grondgebied. De SNCF, via haar dochteronderneming SNCF Immobilier, bezit aanzienlijke terreinen in het hart van de stedelijke gebieden, erfgoed van de spoorweggeschiedenis.
De SNCF is een belangrijke speler geworden in de stedelijke ontwikkeling. Door haar braakliggende terreinen en niet-gebruikte spoorwegbundels opnieuw te gebruiken, creëert ze nieuwe wijken in stadscentra waar beschikbare grond schaars is. Het proces verloopt via de afschrijvingen van de spoorwegrand, gevolgd door de overdracht of bijdrage aan ontwikkelingsprojecten.
Privé grondbezit in Frankrijk: concentratie en typische profielen
Het privébezit beslaat ongeveer 70 % van het nationale grondgebied. De landbouw- en bosbedrijven vormen het grootste aandeel, gevolgd door vastgoedbedrijven en holdings, en dan door religieuze instellingen en grote historische families.
Wat betreft residentieel vastgoed geeft het Insee aan dat in 2017, 58 % van de huishoudens minstens één woning bezat, voor een totaal van 28,4 miljoen woningen in eigen naam of via een SCI. De concentratie is sterk: huishoudens met meerdere eigendommen, die minstens twee goederen bezitten, hebben twee derde van het vastgoed. Negen van de tien meervoudige eigenaars zijn ouder dan 40 jaar, en woningen behoren vaker toe aan mannen dan aan vrouwen.
De juridische constructies die door particuliere eigenaren worden gebruikt, zijn gevarieerd:
- De familiale vastgoedmaatschappij (SCI) blijft het meest voorkomende voertuig om een vastgoedpatrimonium tussen generaties over te dragen en te beheren, waarbij onverdeeldheid wordt vermeden.
- De vastgoedholdings en investeringsmaatschappijen stellen grote groepen in staat om het bezit van portefeuilles van landbouwgronden of bouwterreinen op grote schaal te organiseren.
- De echte solidariteitshuur, een recentere tool, scheidt het eigendom van de grond van dat van de gebouwen, waardoor publieke instellingen de controle over de grond kunnen behouden terwijl ze de toegang tot eigendom voor bescheiden huishoudens vergemakkelijken.
Onroerend goed van de staat: op weg naar een valorisatie-logica
De verandering van doctrine beperkt zich niet tot de oprichting van publieke gronden. De staat probeert een vastgoedpatrimonium te rationaliseren dat als te verspreid en onderbenut wordt beschouwd. Regelmatig worden verkopen van publieke goederen georganiseerd, met een uitgesproken budgettaire doelstelling maar ook de wil om grond vrij te maken voor de bouw van woningen.
Lokale gemeenschappen volgen hetzelfde pad. Ze bezitten gezamenlijk een significante hoeveelheid van het nationale grondgebied, maar de beschikbare gegevens stellen niet altijd in staat om de omvang van hun patrimonium precies te meten, aangezien de situaties van gemeente tot gemeente variëren.
De vraag naar de grootste grondeigenaar in Frankrijk vraagt om een ondubbelzinnig antwoord: het is de staat. De manier waarop hij dit patrimonium bezit en beheert, is echter in volle herstructurering. De overstap van een klassieke administratieve beheer naar professioneel beheerde gronden transformeert de aard van de publieke grondbezit.
Voor particuliere eigenaren schetst de concentratie van het patrimonium in handen van oudere en welgestelde huishoudens, vaak via SCI’s, een grondlandschap waar juridische instrumenten even belangrijk zijn als de oppervlakte die wordt bezeten.