Het gebruikslening, ook wel commodat genoemd, stelt een eigenaar in staat om een woning ter beschikking te stellen aan een persoon zonder huur te ontvangen. Deze gratis terbeschikkingstelling wordt geregeld door de artikelen 1875 tot 1891 van het Burgerlijk Wetboek. Zodra er een bedrag, hoe klein ook, wordt betaald in ruil voor het genot van het goed, valt het systeem onder het huurregime, met alle verplichtingen die daaruit voortvloeien.
Gebruikslening en SCI: een vaak genegeerde governanceval
Wanneer de woning in eigendom is van een particulier, vormt de gratis terbeschikkingstelling geen besluitvormingsprobleem. De situatie wordt gecompliceerd wanneer het goed in handen is van een société civile immobilière.
De Hoge Raad heeft in een arrest van 2 mei 2024 (3e burgerlijke kamer, nr. 22-24.503) verduidelijkt dat de beheerder van een SCI niet alleen kan besluiten om een woning aan een aandeelhouder te lenen. Als de statuten deze mogelijkheid niet voorzien, valt de beslissing onder de algemene vergadering van aandeelhouders, onder de voorwaarden van een statutenwijziging.
Concreet brengt een beheerder die een appartement ter beschikking stelt aan een familielid zonder voorafgaande stemming zijn persoonlijke aansprakelijkheid ten opzichte van de andere aandeelhouders in gevaar. Om de gratis cohabitie van een woning die via een SCI wordt gehouden te waarborgen, blijft het opstellen van een resolutie van de algemene vergadering de enige betrouwbare weg.
Kosten betaald door de bewoner: waar begint de verborgen huur?
De gratis gebruikslening betekent niet dat de bewoner niets betaalt. De recente jurisprudentie maakt duidelijk onderscheid tussen twee categorieën van uitgaven.
- De operationele kosten (elektriciteit, verwarming, internetabonnement, kleine onderhoudsreparaties) kunnen door de bewoner worden gedragen zonder de kwalificatie van gebruikslening in twijfel te trekken.
- Elke regelmatige bijdrage die lijkt op huur, zelfs gedeeltelijk, verandert de relatie in een huurregime, met de verplichting om een huurcontract op te stellen.
- De bepalende factor is de aard van het betaalde bedrag: als het een directe tegenprestatie vormt voor het genot van de woning, wordt het herkwalificeerd als huur.
Dit onderscheid kan abstract lijken, maar de gevolgen zijn zeer concreet. Een eigenaar die een maandelijkse forfaitaire bijdrage ontvangt die zowel de kosten als een deel van de huurwaarde dekt, loopt het risico op een fiscale herkwalificatie. De belastingdienst kan dan de aangifte van onroerend goed inkomsten eisen en de bijbehorende sancties toepassen.
Fiscale aangifte en woningbelasting voor gratis huisvesting
De eigenaar die een woning gratis uitleent, moet dit aangeven in zijn belastingaangifte. Het goed genereert geen onroerend goed inkomsten, maar moet toch verschijnen in de aangifte van het gebruik van onroerend goed die aan de belastingdienst wordt overgedragen.
Vanuit het perspectief van de gehuisveste persoon hangt de situatie af van zijn aansluiting bij het fiscale huishouden. Als hij een onafhankelijk huishouden vormt, moet hij zijn adres en zijn situatie van gratis huisvesting aangeven. Deze aangifte dient als basis voor het vaststellen van de woningbelasting op secundaire woningen, indien van toepassing.
Een gratis uitgeleende woning ontsnapt aan de belasting op leegstaande woningen, op voorwaarde dat de feitelijke bezetting wordt aangegeven. Voor de eigenaar van een secundaire woning vertegenwoordigt deze vrijstelling een direct voordeel.
Attest van gratis huisvesting
De gehuisveste persoon heeft vaak een bewijs van woonadres nodig. De eigenaar kan een attest van gratis huisvesting opstellen, vergezeld van een kopie van zijn identiteitsbewijs en een bewijs van eigendom. Dit document wordt geaccepteerd door de CAF, de bank of de prefectuur voor de gebruikelijke administratieve procedures.
Einde van de gebruikslening: hoe het goed terug te krijgen
Het terugkrijgen van het goed is het meest voorkomende punt van wrijving. Twee scenario’s bestaan naast elkaar.
Wanneer het gebruiksleningcontract een bepaalde duur of een specifiek gebruik (bijvoorbeeld huisvesting tijdens studie) voorziet, krijgt de eigenaar de woning terug aan het einde zonder bijzondere formaliteiten. De bewoner heeft geen recht op behoud van de plaats.
Bij afwezigheid van een vastgestelde duur wordt de situatie gecompliceerd. De eigenaar moet dan een legitieme persoonlijke of familiale behoefte aantonen om de lening te beëindigen, of aantonen dat het afgesproken gebruik is beëindigd. Als de bewoner weigert de plaats te verlaten, kan de eigenaar niet zelf tot ontruiming overgaan. Hij moet de rechtbank inschakelen om een ontruimingsbevel te verkrijgen, wat soms lange procedurele termijnen met zich meebrengt.
Het opstellen van een schriftelijk gebruiksleningcontract biedt de beste bescherming. Dit document is niet verplicht, maar het stelt de duur, de voorwaarden voor terugkeer en de verdeling van de kosten vast. Zonder schriftelijke overeenkomst bevindt de eigenaar zich in een kwetsbare positie in geval van een geschil.
Impact op de sociale uitkeringen van de gehuisveste persoon
Gratis huisvesting beïnvloedt de berekening van bepaalde sociale uitkeringen. De CAF houdt rekening met de woonsituatie om het bedrag van de huurtoeslag en de RSA te bepalen.
Een gratis gehuisveste persoon kan geen huurtoeslag (APL of ALS) ontvangen, aangezien hij geen huur of vergoeding betaalt. Aan de andere kant vermindert de afwezigheid van woonlasten het bedrag van de forfaitaire huur dat van de RSA wordt afgetrokken, wat in sommige gevallen deze uitkering licht kan verhogen.
De bewoner moet zijn situatie aan de CAF aangeven om een onterecht voordeel te voorkomen. Het nalaten van deze aangifte kan leiden tot een terugvordering van onterecht ontvangen uitkeringen, vermeerderd met boetes.
Het gebruiksleningcontract, zelfs opgesteld onderhands, blijft de basis van elke veilige gratis cohabitie. Zonder dit lopen beide partijen het risico op administratieve, fiscale en juridische moeilijkheden die de aanvankelijke goede verstandhouding niet kunnen voorkomen.