Das Nutzungsdarlehen, auch als Leihgabe bezeichnet, ermöglicht es einem Eigentümer, eine Wohnung einer Person zur Verfügung zu stellen, ohne Miete zu verlangen. Diese kostenlose Bereitstellung wird durch die Artikel 1875 bis 1891 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Sobald ein Betrag, auch wenn er gering ist, als Gegenleistung für die Nutzung des Eigentums gezahlt wird, wechselt das System in das Mietverhältnis, mit allen sich daraus ergebenden Verpflichtungen.
Nutzungsdarlehen und SCI: eine oft ignorierte Governance-Falle
Wenn die Wohnung im Eigentum einer Privatperson steht, stellt die kostenlose Bereitstellung kein Entscheidungsproblem dar. Die Situation kompliziert sich, wenn das Eigentum von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehalten wird.
Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 2. Mai 2024 (3. Zivilsenat, Az. 22-24.503) klargestellt, dass der Geschäftsführer einer SCI nicht allein entscheiden kann, eine Wohnung an einen Gesellschafter zu verleihen. Wenn die Satzung diese Möglichkeit nicht vorsieht, obliegt die Entscheidung der Gesellschafterversammlung, unter den Bedingungen einer Satzungsänderung.
Konkret macht sich ein Geschäftsführer, der eine Wohnung ohne vorherige Abstimmung einem Familienmitglied zur Verfügung stellt, persönlich gegenüber den anderen Gesellschaftern verantwortlich. Um die kostenlose Nutzung einer Wohnung, die über eine SCI gehalten wird, abzusichern, bleibt die Erstellung eines Beschlusses der Gesellschafterversammlung der einzige zuverlässige Weg.
Von dem Bewohner gezahlte Kosten: Wo beginnt die versteckte Miete?
Die Kostenfreiheit des Nutzungsdarlehens bedeutet nicht, dass der Bewohner nichts bezahlt. Die jüngste Rechtsprechung unterscheidet klar zwischen zwei Kategorien von Ausgaben.
- Die Betriebskosten (Strom, Heizung, Internetabonnement, kleine Reparaturen der laufenden Wartung) können vom Bewohner getragen werden, ohne die Qualifikation als Nutzungsdarlehen in Frage zu stellen.
- Jede regelmäßige Beteiligung, die einer Miete ähnelt, selbst wenn sie teilweise ist, führt dazu, dass die Beziehung in das Mietverhältnis übergeht, mit der Verpflichtung, einen Mietvertrag zu erstellen.
- Das entscheidende Kriterium ist die Art des gezahlten Betrags: Wenn er die direkte Gegenleistung für die Nutzung der Wohnung darstellt, wird er als Miete umqualifiziert.
Diese Unterscheidung mag abstrakt erscheinen, aber ihre Konsequenzen sind sehr konkret. Ein Eigentümer, der einen pauschalen monatlichen Beitrag erhält, der sowohl die Kosten als auch einen Teil des Mietwerts abdeckt, setzt sich einer steuerlichen Umqualifizierung aus. Die Verwaltung kann dann die Erklärung von Einkünften aus Vermietung verlangen und die entsprechenden Strafen anwenden.
Steuererklärung und Wohnsteuer für eine kostenlose Unterkunft
Der Eigentümer, der eine Wohnung kostenlos verleiht, muss dies in seiner Steuererklärung angeben. Das Eigentum generiert keine Einkünfte aus Vermietung, muss jedoch dennoch in der Erklärung über die Nutzung von Immobilien, die der Steuerbehörde übermittelt wird, erscheinen.
Auf der Seite der untergebrachten Person hängt die Situation von ihrer Zugehörigkeit zum Steuerhaushalt ab. Wenn sie einen unabhängigen Haushalt bildet, muss sie ihre Adresse und ihre Situation der kostenlosen Unterbringung angeben. Diese Erklärung dient als Grundlage für die Festsetzung der Wohnsteuer auf Zweitwohnungen, falls zutreffend.
Eine kostenlos zur Verfügung gestellte Wohnung unterliegt nicht der Steuer auf leerstehende Wohnungen, vorausgesetzt, die tatsächliche Nutzung wird erklärt. Für den Eigentümer einer Zweitwohnung stellt diese Befreiung einen direkten Vorteil dar.
Bescheinigung über die kostenlose Unterbringung
Die untergebrachte Person benötigt oft einen Nachweis über ihren Wohnsitz. Der Eigentümer kann eine Bescheinigung über die kostenlose Unterbringung ausstellen, die von einer Kopie seines Ausweises und einem Eigentumsnachweis begleitet wird. Dieses Dokument wird von der CAF, der Bank oder der Präfektur für gängige administrative Verfahren akzeptiert.
Ende des Nutzungsdarlehens: Wie man seine Wohnung zurückbekommt
Die Rückforderung des Eigentums ist der häufigste Streitpunkt. Es gibt zwei Szenarien.
Wenn der Vertrag über das Nutzungsdarlehen eine bestimmte Dauer oder eine bestimmte Nutzung (z. B. Unterbringung während des Studiums) vorsieht, erhält der Eigentümer die Wohnung zum Ablauf ohne besondere Formalitäten zurück. Der Bewohner hat kein Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten.
In Abwesenheit einer festgelegten Dauer kompliziert sich die Situation. Der Eigentümer muss dann einen legitimen persönlichen oder familiären Bedarf nachweisen, um das Darlehen zu beenden, oder nachweisen, dass die vereinbarte Nutzung beendet ist. Wenn der Bewohner sich weigert, die Räumlichkeiten zu verlassen, kann der Eigentümer nicht eigenständig eine Räumung durchführen. Er muss das zuständige Gericht anrufen, um einen Räumungsbeschluss zu erhalten, was manchmal lange Verfahrensfristen mit sich bringt.
Die Erstellung eines schriftlichen Nutzungsdarlehensvertrags stellt den besten Schutz dar. Dieses Dokument ist nicht verpflichtend, legt jedoch die Dauer, die Rückgabebedingungen und die Verteilung der Kosten fest. Ohne schriftlichen Vertrag befindet sich der Eigentümer im Falle eines Streits in einer schwachen Position.
Auswirkungen auf die Sozialleistungen der untergebrachten Person
Die kostenlose Unterbringung verändert die Berechnung bestimmter Sozialleistungen. Die CAF berücksichtigt die Wohnsituation, um die Höhe der Wohnhilfen und des RSA zu bestimmen.
Eine kostenlos untergebrachte Person kann keine Wohnhilfe (APL oder ALS) erhalten, da sie weder Miete noch Gebühr zahlt. Andererseits reduziert das Fehlen von Wohnkosten den Betrag der Wohnpauschale, die vom RSA abgezogen wird, was in einigen Fällen diese Leistung leicht erhöhen kann.
Der Bewohner muss seine Situation der CAF melden, um einen Rückforderungsanspruch zu vermeiden. Das Versäumnis dieser Meldung kann zu einer rückwirkenden Rückforderung von zu Unrecht erhaltenen Leistungen führen, zuzüglich von Strafen.
Der Vertrag über das Nutzungsdarlehen, selbst wenn er privat erstellt wurde, bleibt die Grundlage für jede gesicherte kostenlose Mitbewohnung. Ohne ihn setzen sich beide Parteien administrativen, steuerlichen und rechtlichen Schwierigkeiten aus, die die anfängliche gute Einigung nicht verhindern kann.