El préstamo de uso, también llamado comodato, permite a un propietario poner una vivienda a disposición de una persona sin cobrar alquiler. Esta cesión gratuita está regulada por los artículos 1875 a 1891 del Código Civil. Tan pronto como se paga una suma, por pequeña que sea, a cambio del uso del bien, el dispositivo pasa al régimen de alquiler, con todas las obligaciones que ello conlleva.
Préstamo de uso y SCI: una trampa de gobernanza a menudo ignorada
Cuando la vivienda pertenece en propiedad a un particular, la cesión gratuita no plantea dificultad de decisión. La situación se complica cuando el bien es poseído por una sociedad civil inmobiliaria.
El Tribunal de Casación precisó, en una sentencia del 2 de mayo de 2024 (3ª sala civil, n° 22-24.503), que el gerente de una SCI no puede decidir solo prestar una vivienda a un socio. Si los estatutos no prevén esta posibilidad, la decisión corresponde a la asamblea general de los socios, en las condiciones de una modificación estatutaria.
Concretamente, un gerente que pone un apartamento a disposición de un miembro de su familia sin votación previa asume su responsabilidad personal frente a los otros socios. Para asegurar la convivencia gratuita de una vivienda poseída a través de una SCI, la redacción de una resolución de asamblea general sigue siendo la única vía fiable.
Cargos pagados por el ocupante: ¿dónde comienza el alquiler encubierto?
La gratuidad del préstamo de uso no significa que el ocupante no gaste nada. La jurisprudencia reciente distingue claramente dos categorías de gastos.
- Los cargos de funcionamiento (electricidad, calefacción, suscripción a internet, pequeñas reparaciones de mantenimiento corriente) pueden ser asumidos por el ocupante sin cuestionar la calificación de préstamo de uso.
- Cualquier participación regular que se asemeje a un alquiler, incluso parcial, transforma la relación en el régimen de alquiler, con la obligación de redactar un contrato de arrendamiento.
- El criterio determinante es la naturaleza de la suma pagada: si constituye la contraprestación directa del uso de la vivienda, se requalifica como alquiler.
Esta distinción puede parecer abstracta, pero sus consecuencias son muy concretas. Un propietario que recibe una participación mensual fija que cubre tanto los cargos como una parte del valor locativo se expone a una requalificación fiscal. La administración puede entonces exigir la declaración de ingresos inmobiliarios y aplicar las sanciones correspondientes.
Declaración fiscal y impuesto sobre la vivienda para un alojamiento gratuito
El propietario que presta una vivienda a título gratuito debe informarlo en su declaración de ingresos. El bien no genera ingresos inmobiliarios, pero debe aparecer en la declaración de ocupación de bienes inmuebles enviada a la administración fiscal.
Por el lado de la persona alojada, la situación depende de su vinculación al hogar fiscal. Si constituye un hogar independiente, debe declarar su dirección y su situación de alojamiento a título gratuito. Esta declaración sirve de base para el establecimiento del impuesto sobre la vivienda en las residencias secundarias, si corresponde.
Una vivienda prestada gratuitamente escapa al impuesto sobre viviendas vacías, siempre que la ocupación efectiva sea declarada. Para el propietario de una residencia secundaria, esta exención representa una ventaja directa.
Certificado de alojamiento a título gratuito
La persona alojada a menudo necesita un justificante de domicilio. El propietario puede redactar un certificado de alojamiento a título gratuito, acompañado de una copia de su documento de identidad y un justificante de propiedad. Este documento es aceptado por la CAF, el banco o la prefectura para los trámites administrativos habituales.
Fin del préstamo de uso: cómo recuperar su vivienda
La recuperación del bien es el punto de fricción más frecuente. Coexisten dos casos.
Cuando el contrato de préstamo de uso prevé una duración determinada o un uso específico (por ejemplo, alojamiento durante los estudios), el propietario recupera la vivienda al vencimiento sin formalidad particular. El ocupante no tiene ningún derecho a permanecer en el lugar.
En ausencia de una duración fijada, la situación se complica. El propietario debe probar un necesidad personal o familiar legítima para poner fin al préstamo, o demostrar que el uso convenido ha terminado. Si el ocupante se niega a abandonar el lugar, el propietario no puede proceder a un desalojo por sus propios medios. Debe acudir al tribunal judicial para obtener una orden de desalojo, lo que implica plazos de procedimiento a veces largos.
La redacción de un contrato de préstamo de uso escrito constituye la mejor protección. Este documento no es obligatorio, pero fija la duración, las condiciones de restitución y la distribución de los cargos. Sin escrito, el propietario se encuentra en una posición frágil en caso de litigio.
Impacto en las ayudas sociales de la persona alojada
El alojamiento a título gratuito modifica el cálculo de ciertas prestaciones sociales. La CAF tiene en cuenta la situación de vivienda para determinar el monto de las ayudas al alquiler y del RSA.
Una persona alojada gratuitamente no puede recibir ayuda al alquiler (APL o ALS), ya que no paga ni alquiler ni tasa. Sin embargo, la ausencia de carga de vivienda reduce el monto del forfait de vivienda deducido del RSA, lo que puede en algunos casos aumentar ligeramente esta asignación.
El ocupante debe declarar su situación a la CAF para evitar un indebido. La omisión de esta declaración expone a un reembolso retroactivo de las prestaciones indebidamente percibidas, aumentado con sanciones.
El contrato de préstamo de uso, incluso redactado bajo firma privada, sigue siendo la base de toda convivencia gratuita asegurada. Sin él, ambas partes se exponen a dificultades administrativas, fiscales y jurídicas que la buena voluntad inicial no es suficiente para prevenir.