Il prestito d’uso, noto anche come comodato, consente a un proprietario di mettere a disposizione un alloggio a una persona senza percepire affitto. Questa messa a disposizione gratuita è regolata dagli articoli 1875 a 1891 del Codice civile. Non appena viene versata una somma, anche modesta, in cambio del godimento del bene, il dispositivo passa al regime di locazione, con tutte le obbligazioni che ne derivano.
Prestito d’uso e SCI: una trappola di governance spesso ignorata
Quando l’alloggio appartiene a un privato, la messa a disposizione gratuita non presenta difficoltà decisionali. La situazione si complica quando il bene è detenuto da una società civile immobiliare.
La Corte di cassazione ha precisato, in una sentenza del 2 maggio 2024 (3ª sezione civile, n° 22-24.503), che il gestore di una SCI non può decidere autonomamente di prestare un alloggio a un socio. Se lo statuto non prevede questa possibilità, la decisione spetta all’assemblea generale dei soci, nelle condizioni di una modifica statutaria.
In concreto, un gestore che mette a disposizione un appartamento a un familiare senza voto preventivo si assume la responsabilità personale nei confronti degli altri soci. Per garantire la coabitazione gratuita di un alloggio detenuto tramite una SCI, la redazione di una risoluzione dell’assemblea generale rimane l’unica via affidabile.
Spese pagate dall’occupante: dove inizia l’affitto mascherato?
La gratuità del prestito d’uso non significa che l’occupante non spenda nulla. La giurisprudenza recente distingue chiaramente due categorie di spese.
- Le spese di funzionamento (elettricità, riscaldamento, abbonamento internet, piccole riparazioni di manutenzione ordinaria) possono essere sostenute dall’occupante senza compromettere la qualificazione di prestito d’uso.
- Qualsiasi partecipazione regolare che assomiglia a un affitto, anche parziale, fa passare la relazione al regime locativo, con l’obbligo di redigere un contratto di locazione.
- Il criterio determinante è la natura della somma versata: se costituisce il corrispettivo diretto del godimento dell’alloggio, essa viene riclassificata come affitto.
Questa distinzione può sembrare astratta, ma le sue conseguenze sono molto concrete. Un proprietario che percepisce una partecipazione forfettaria mensile che copre sia le spese che una parte del valore locativo si espone a una riclassificazione fiscale. L’amministrazione può quindi richiedere la dichiarazione dei redditi fondiari e applicare le relative sanzioni.
Dichiarazione fiscale e tassa di occupazione per un alloggio gratuito
Il proprietario che presta un alloggio a titolo gratuito deve segnalarlo nella sua dichiarazione dei redditi. Il bene non genera redditi fondiari, ma deve comunque apparire nella dichiarazione di occupazione dei beni immobili trasmessa all’amministrazione fiscale.
Dal lato della persona ospitata, la situazione dipende dal suo collegamento al nucleo fiscale. Se costituisce un nucleo indipendente, deve dichiarare il suo indirizzo e la sua situazione di ospitalità a titolo gratuito. Questa dichiarazione serve da base per l’accertamento della tassa di occupazione sulle seconde case, se del caso.
Un alloggio prestato gratuitamente è esente dalla tassa sugli alloggi sfitti, a condizione che l’occupazione effettiva sia dichiarata. Per il proprietario di una seconda casa, questa esenzione rappresenta un vantaggio diretto.
Attestazione di ospitalità a titolo gratuito
La persona ospitata ha spesso bisogno di un giustificativo di domicilio. Il proprietario può redigere un’attestazione di ospitalità a titolo gratuito, accompagnata da una copia del suo documento d’identità e da un giustificativo di proprietà. Questo documento è accettato dalla CAF, dalla banca o dalla prefettura per le pratiche amministrative comuni.
Fine del prestito d’uso: come recuperare il proprio alloggio
Il recupero del bene è il punto di attrito più frequente. Esistono due casi di figura.
Quando il contratto di prestito d’uso prevede una durata determinata o un uso preciso (ad esempio, ospitalità per il tempo degli studi), il proprietario recupera l’alloggio alla scadenza senza formalità particolari. L’occupante non ha alcun diritto a rimanere nei luoghi.
In assenza di una durata fissata, la situazione si complica. Il proprietario deve quindi dimostrare un bisogno personale o familiare legittimo per porre fine al prestito, o dimostrare che l’uso convenuto è cessato. Se l’occupante rifiuta di lasciare i luoghi, il proprietario non può procedere a un’espulsione con mezzi propri. Deve rivolgersi al tribunale per ottenere un’ordinanza di espulsione, il che implica tempi di procedura a volte lunghi.
La redazione di un contratto di prestito d’uso scritto costituisce la migliore protezione. Questo documento non è obbligatorio, ma fissa la durata, le condizioni di restituzione e la ripartizione delle spese. Senza un documento scritto, il proprietario si trova in una posizione fragile in caso di controversia.
Impatto sulle agevolazioni sociali della persona ospitata
L’ospitalità a titolo gratuito modifica il calcolo di alcune prestazioni sociali. La CAF tiene conto della situazione abitativa per determinare l’importo delle agevolazioni per l’alloggio e del RSA.
Una persona ospitata gratuitamente non può percepire aiuti per l’alloggio (APL o ALS), poiché non paga né affitto né canone. Tuttavia, l’assenza di spese per l’alloggio riduce l’importo del forfait abitativo dedotto dal RSA, il che può in alcuni casi aumentare leggermente questa prestazione.
L’occupante deve dichiarare la sua situazione alla CAF per evitare un indebito. L’omissione di questa dichiarazione espone a un rimborso retroattivo delle prestazioni indebitamente percepite, maggiorato di sanzioni.
Il contratto di prestito d’uso, anche redatto sotto forma privata, rimane il fondamento di ogni coabitazione gratuita sicura. Senza di esso, entrambe le parti si espongono a difficoltà amministrative, fiscali e legali che la buona intesa iniziale non è sufficiente a prevenire.